Een betaalbare huurwoning vinden en geen woekerprijs betalen. Het klinkt veel mensen als muziek in de oren, zeker met een middeninkomen. Het is de kern van het langverwachte woonplan van minister De Jonge, zodat ook de leerkracht of politieagent in de stad kunnen wonen. Precieze details moeten nog bekend worden, maar deskundigen en belangenorganisaties zetten nu al vraagtekens bij het puntenplan waarmee de prijs van ruim 300.000 woningen met gemiddeld 190 euro omlaag moet gaan. Door het plan moeten woningen betaalbaar worden voor mensen met een jaarsalaris tussen de 40.000 en 56.000 euro, die nu geen aanspraak maken op sociale huur. Het kabinet wil hen helpen door het zogenoemde puntensysteem uit te breiden naar een deel van de vrije sector. Het puntensysteem – en de daarbij behorende maximale huur – geldt nu al voor sociale huurwoningen tot 763 euro. Dat gaat ook gelden voor vrijesectorwoningen tot een huur van 1100 euro. Oftewel: ook de vrije sectorhuur wordt nu meer gereguleerd. Meer regulering is goed nieuws, zegt de Woonbond, die opkomt voor huurders. Maar met het huidige plan pakt dit dubbel uit, zegt Mathijs ten Broeke. “De huurbescherming breidt uit, maar in die bescherming zelf komen nu wel problematische gaten. Hoge huren gaan weliswaar omlaag, maar lage huren ook omhoog.” Docent Jim Schooneman kan de huren in Amsterdam niet betalen, woont bij zijn ouders in de provincie en doet er soms wel anderhalf uur over om op zijn werk te komen: Volgens de bond betekent het dat er sociale huurwoningen gaan verdwijnen naar het duurdere huursegment. “Dit komt doordat De Jonge straks meer punten wil toekennen aan woningen: hoe meer punten, bijvoorbeeld vanwege het aantal vierkante meters, hoe meer geld er voor mag worden gevraagd.” Dat geldt dan dus ook voor woningen die nu nog onder de sociale huurgrens vallen van 763 euro, zegt Ten Broeke. “Dan krijgt zo’n woning straks meer punten omdat die een aanzienlijke tuin heeft, bijvoorbeeld. Het wordt dan dus voor mensen met een lager inkomen alsnog onbetaalbaar.” Ook hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer verwacht dat verhuurders die net onder de sociale huurgrens zitten die huur zullen ophogen. “Het aanrechtblad vergroten, bij wijze van spreken een jacuzzi neerzetten: het is superspannend of mensen op die manier punten gaan sprokkelen en meer geld vragen.” Ook huurders kunnen in een bijzondere positie terechtkomen, zegt de hoogleraar. “Zit je nu in een huurwoning die volgens dit systeem te duur is, dan heb je behoorlijke macht: het is voor je verhuurder dan ongunstig als je zou verhuizen, dan komt er een nieuw huurcontract en dat mag niet duurder zijn dan het aantal punten voorschrijft.” Een ander kritiekpunt komt uit de vastgoed- en beleggershoek. Daar is de gedachte: lagere huren betekenen minder inkomsten. Boelhouwer: “Het risico bestaat dat particuliere beleggers hierdoor minder gaan investeren in het middensegment of helemaal weglopen. We zouden daardoor nog weleens kunnen eindigen met minder middenhuurwoningen dan nu.” Bovendien, zegt hij, is dit voor hen niet de enige maatregel die de inkomsten onder druk zet. Boelhouwer wijst op het verhogen van de vermogensbelasting. “Zij hebben woningen ook moeten kopen tegen hoge prijzen. Het is afwachten hoe het uitpakt, maar de balans – hoewel ik erg ben voor betaalbaarheid – is meest waarschijnlijk meer negatief dan positief.” Is het dan alleen maar kommer en kwel? Volgens de Woonbond niet. “Maar het is wel: drie stappen vooruit, twee stappen achteruit”, zegt Ten Broeke. “Het is goed dat woningen tot 1000 euro een maximale huurprijs krijgen die samenhangt met de kwaliteit van de woning. Al hadden we liever gezien dat die grens hoger ligt, zodat nog meer huurders worden beschermd tegen woekerprijzen.”