Mieter haben keinen Anspruch, ihre Wohnung mit Gewinn untervermieten zu können. Dies entschied an diesem Mittwoch der Bundesgerichtshof (BGH) und klärte damit eine Grundsatzfrage.

Im konkreten Fall ging es um eine Zweizimmerwohnung in Berlin-Charlottenburg. Der Mieter wohnte dort seit 2009. Als der Mieter 2020 für ein Jahr nach Nord- und Südamerika ging, bat er die Vermieterin um Genehmigung einer Untervermietung und erhielt diese Erlaubnis. Wegen der Coronapandemie blieb der Mieter dann länger als geplant im Ausland und bat erneut um eine Erlaubnis zur Untervermietung. Diesmal reagierte die Vermieterin nicht, der Mieter sah darin eine stillschweigende Duldung.

2022 kam es dann zum Streit. Die Vermieterin warf dem Mieter vor, er habe ohne Erlaubnis untervermietet, und kündigte das Mietverhältnis. Erst jetzt kam heraus, dass der Mieter, der für 65 Quadratmeter Wohnfläche monatlich 460 Euro Kaltmiete zahlte, von seinen Untermietern 962 Euro verlangte, also fast das Doppelte.

Die Vermieterin stützte die Kündigung nun auch auf das Argument, dass sie eine Untervermietung zur Gewinnerzielung ganz sicher nicht genehmigt hätte und auch nicht genehmigen musste. Der Mieter versuchte die hohe Untermiete damit zu rechtfertigen, dass er den Untermietern ja auch seine hochwertigen Möbel, Spül- und Waschmaschine sowie zwei Fahrräder überlassen habe.

Gewinn kein berechtigtes Interesse

Das Landgericht Berlin entschied im September 2023 zugunsten der Vermieterin, der Mieter müsse ausziehen. Der Mieter rief dagegen den BGH an, der nun eine Grundsatzentscheidung treffen musste.

Laut Gesetz kann ein Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn er ein „berechtigtes Interesse“ hat (Paragraf 553 Bürgerliches Gesetzbuch).

Der BGH entschied jetzt, dass es kein berechtigtes Interesse des Mieters ist, mit der Untervermietung Gewinn zu erzielen. Der BGH hatte hierzu die Gesetzgebungsgeschichte seit 1900 durchforstet und kam zu dem Schluss, dass es bei der Untervermietung immer nur darum ging, dem Mieter die Wohnung zu erhalten, wenn er zeitweise abwesend ist oder ein Familienmitglied auszieht. Nie sei es darum gegangen, dem Mieter hier ein eigenes Geschäftsmodell zu eröffnen. Auch die Untermieter müssten vor überhöhten Mieten geschützt werden, sagte der Vorsitzende BGH-Richter Ralph Bünger.

Im Berliner Fall hätte der Mieter also keinen Anspruch auf eine Genehmigung der Untervermietung zu 962 Euro gehabt. Deshalb durfte die Vermieterin kündigen und der heute 43-jährige Mieter, der wieder in Deutschland lebt, muss ausziehen.

Details bleiben ungeklärt

Eine Grundsatzfrage ist damit geklärt, viele Details sind aber noch nicht entschieden. So ließ der BGH zum Beispiel offen, ob ein Mieter sich bei der Untervermietung an die Mietpreisbremse halten muss, also maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen darf. Das Landgericht Berlin hatte die Berechtigung der Kündigung auch darauf gestützt, dass nach der Mietpreisbremse die Miete höchstens 748 Euro hätte betragen dürfen. Die Mietpreisbremse ist insbesondere dann relevant, wenn der Vermieter eine überhöhte Untermiete genehmigt.

Der BGH ließ auch offen, ob der Mieter bei der Untermiete mehr verlangen kann, als er selbst zahlt – falls er dem Untermieter Möbel und andere Einrichtungsgegenstände überlässt. Das Landgericht hatte festgestellt, dass ein Möblierungszuschlag von rund 200 Euro im konkreten Fall jedenfalls unverhältnismäßig hoch gewesen wäre. Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) schlägt in einem aktuellen Gesetzentwurf vor, den Möblierungszuschlag bei möblierten Wohnungen auf 5 Prozent der Miete zu pauschalieren. Bei 460 Euro Miete wären das 23 Euro Zuschlag für die Möbel.

Offen ließ der BGH schließlich, wie der Vermieter von der Höhe der Untermiete überhaupt erfährt. Ein Auskunftsanspruch des Vermieters wurde von BGH-Richter Bünger nicht erwähnt.