Wer in Berlin eine Wohnung sucht, sucht diese meistens bei Portalen wie Immoscout. 16,61 Euro nettokalt pro Quadratmeter kostete hier im Durchschnitt von Juli 2024 bis Juni 2025 eine Berliner Mietwohnung, die auf einem der Immobilienportale angeboten wurde.

Doch das entspricht nicht den Preisen bei Neuvermietungsmieten in Berlin insgesamt, behauptet der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen BBU. „Natürlich gibt es das Erleben der Menschen aus den Portalmieten“, sagt BBU-Vorständin Maren Kern bei der Vorstellung ihres Marktmonitors am Dienstag. „Aber es gibt eben auch unsere Unternehmen.“

„Unsere Unternehmen“, das sind in der Summe allein in Berlin 772.300 Wohnungen, die von den sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, von Genossenschaften, aber auch von privaten Wohnungsunternehmen wie Vonovia oder Covivio vermietet wurden. Die durchschnittliche Miete im Bestand beträgt bei den BBU-Unternehmen 7,10 Euro.

Von Mitte 2024 bis Mitte 2025 haben diese Unternehmen 36.700 neue Mietverträge abgeschlossen. Der Durchschnitt hier beträgt 9,54 Euro. Ein großer Unterschied zu den Portalmieten also, wie Maren Kern betont. Die Differenz erklärt sie so: „Unsere Unternehmen haben zwar einen Marktanteil von 50 Prozent in Berlin. Aber nur 25 Prozent unserer freien Wohnungen werden über die Portale angeboten.“ Der weitaus größere Teil der Wohnungen würden über Wartelisten und auf den Internetseiten der jeweiligen Wohnungsunternehmen vergeben.

Mieten steigen weiter

Alles also nicht so schlimm? Nicht unbedingt. Denn die BBU-Bestandsmieten von 7,10 Euro bedeuten auch eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr von 3,6 Prozent. Und bei Neuvertragsmieten ist die Steigerung noch höher – sie beträgt 11,1 Prozent.

Für Maren Kerne ist sogar das noch eine gute Nachricht. Schließlich seien allein die Baukosten in den vergangenen fünf Jahren um 45,1 Prozent gestiegen. Die „BBU-Mieten“ dagegen stiegen im selben Zeitraum nur um 10,8 Prozent. Würden die Baukosten auf die Miete umgelegt, so müsste man bei Neubauwohnungen in Berlin Mieten von 18 bis 22 Euro verlangen, findet die BBU-Chefin. Ihr Fazit: „Die Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist differenziert.“

Vor allem die Opposition will das nicht unwidersprochen lassen. „Die Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist nicht in erster Linie differenziert oder gar halb so schlimm, wie es der BBU jährlich zu vermitteln versucht, sondern äußerst dramatisch“, kritisiert der wohnungspolitische Sprecher der Linksfraktion, Niklas Schenker. „In Berlin herrscht eine Wohnungsnotlage.“ Die Zahlen des BBU würden dies untermauern.

Auch den Versuch des BBU, sogenannte „schwarze Schafe“ und „illegale Untervermietung“ für den Mietanstieg verantwortlich zu machen, will Schenker so nicht stehen lassen. „Wenn der BBU selbst etwas gegen schwarze Schafe auf dem Wohnungsmarkt tun will, kann er bei seinen Mitgliedsunternehmen anfangen“, so der Linken-Politiker. „BBU-Mitglieder wie Vonovia oder Covivio verstoßen systematisch gegen geltendes Recht, ohne dass der BBU bislang Konsequenzen daraus zieht.“

Maren Kern sagte bei der Vorstellung des Marktmonitors, dass etwa 15 Prozent der Wohnungen bei den BBU-Unternehmen illegal untervermietet seien. „Dieser schwarzen Schafe nutzen die Marktlage aus, um überhöhte Mieten zu realisieren“, so Kern. Die Datenlage der „illegalen Untervermietung“ ist allerdings wenig repräsentativ. Sie geht auf Begehungen der Unternehmen zurück, die die Namen auf den Mietverträgen mit denen auf den Klingelschildern abgeglichen haben.

Auch die Grünen gehen deshalb mit dem BBU ins Gericht. „Der BBU rechnet sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt statistisch schön“, sagt die grüne Wohnungspolitikerin Katrin Schmidberger. „Er will vorgaukeln, dass die Mieten bei den privaten Ver­mie­te­r*in­nen gar nicht so hoch seien, um weniger Regulierung bei den Bestandsmieten zu erreichen.“